WEG und Treppenhausreinigung: Beschluss und Umlage

Über die Vergabe der Treppenhausreinigung entscheidet in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, nicht der Verwalter allein und erst recht nicht die lauteste Partei im Haus. Genau an dieser Stelle scheitern die meisten Vorhaben: Ein Angebot liegt vor, alle finden es vernünftig, aber der Punkt steht nicht auf der Tagesordnung, der Beschlusstext bleibt vage, oder die Kosten werden nach einem Schlüssel verteilt, den niemand beschlossen hat. Dieser Ratgeber zeigt, wer in der WEG entscheidet, wie ein tragfähiger Beschluss aussieht, wie die Kosten verteilt werden und was davon bei vermieteten Einheiten an die Mieter weitergegeben werden darf.

Wer entscheidet über die Treppenhausreinigung?

Die Reinigung von Treppenhaus, Fluren und Kellergängen betrifft ausschließlich Gemeinschaftseigentum. Sie gehört damit zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, und die regeln die Eigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss, soweit dazu keine Vereinbarung in der Teilungserklärung besteht.

Der erste Blick gehört deshalb der Teilungserklärung. Steht dort, dass jede Partei ihr Stockwerk selbst reinigt, ist das eine Vereinbarung, und ein einfacher Mehrheitsbeschluss hebt sie nicht auf. Schweigt die Teilungserklärung, was der Normalfall ist, liegt die Entscheidung bei der Versammlung. Wie ein solcher Turnus in der Praxis organisiert wird, zeigt die in Süddeutschland verbreitete Kehrwoche.

Welche Mehrheit braucht der Beschluss?

Für die Vergabe an einen Dienstleister genügt die einfache Mehrheit. § 25 Abs. 1 WEG stellt darauf ab, wie viele der abgegebenen Stimmen zustimmen. Enthaltungen zählen damit nicht mit, und auf die Zahl der anwesenden Eigentümer kommt es nicht an: Ein Mindestanteil vertretener Anteile ist seit der Reform von 2020 nicht mehr erforderlich, die Versammlung ist unabhängig von der Beteiligung beschlussfähig.

Gestimmt wird nach Köpfen, jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Teilungserklärung kann davon abweichen und etwa nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten gewichten. Prüfen Sie das vor der Versammlung, denn es entscheidet darüber, ob die Eigentümerin der großen Dachgeschosswohnung eine Stimme hat oder ein Vielfaches davon.

Zwei Formalien entscheiden häufiger über den Bestand eines Beschlusses als der Inhalt. Erstens muss der Gegenstand bereits in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein unter "Verschiedenes" gefasster Vergabebeschluss ist angreifbar. Zweitens erfolgt die Einladung in Textform mit einer Frist von in der Regel mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).

Was der Verwalter ohne Beschluss vergeben darf

Der Verwalter darf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG).

Ein laufender Reinigungsvertrag über mehrere Jahre mit einer vierstelligen Jahressumme fällt regelmäßig nicht darunter. Eine einmalige Sonderreinigung nach einem Wasserschaden dagegen schon. Die Gemeinschaft kann diese Befugnisse durch Beschluss erweitern, etwa durch eine betragsmäßige Grenze: Aufträge bis zu einer festgelegten Jahressumme vergibt der Verwalter eigenständig, alles darüber geht in die Versammlung. Das ist der praktikabelste Weg, um nicht wegen jeder Vertragsanpassung ein Jahr auf die nächste Versammlung zu warten.

So bereiten Sie den Beschluss vor

1. Bestand aufnehmen. Welche Flächen gehören dazu, wie viele Stockwerke, wie viele Quadratmeter, gibt es Aufzug, Keller und Tiefgaragenzugang?
2. Rhythmus festlegen. Wöchentlich ist in Mehrfamilienhäusern die übliche Größenordnung, alle zwei Wochen reicht in kleinen, wenig frequentierten Häusern.
3. Mindestens drei Angebote einholen. Sie müssen dieselben Flächen und denselben Rhythmus abbilden, sonst vergleichen Sie Zahlen, die nichts miteinander zu tun haben.
4. Angebote mit der Einladung versenden. Eigentümer, die sie erst in der Versammlung sehen, vertagen.
5. Beschlusstext vorformulieren. Er nennt den Anbieter, die Leistung, den Rhythmus, den Preis und die Laufzeit.
6. Abstimmen und protokollieren. Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG), und der Wortlaut wandert in die Beschlusssammlung.

Ein tragfähiger Beschlusstext lautet etwa: "Die Gemeinschaft beauftragt die Firma Muster mit der wöchentlichen Reinigung von Treppenhaus, Fluren und Kellergängen gemäß Angebot vom 12.03.2026 zu monatlich 150 Euro brutto, Laufzeit zwölf Monate mit Verlängerung um jeweils zwölf Monate, Kündigungsfrist drei Monate. Der Verwalter wird ermächtigt, den Vertrag abzuschließen." Wer stattdessen "Die Reinigung wird vergeben" beschließt, hat nichts Vollziehbares in der Hand.

Wie die Kosten in der Gemeinschaft verteilt werden

Ohne abweichenden Beschluss trägt jeder Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, so bestimmt es § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Eigentümer können für einzelne Kostenarten aber eine abweichende Verteilung beschließen (Satz 2), etwa nach Einheiten oder nach Stockwerken.

Das Beispiel geht von einem Haus mit vier Einheiten und wöchentlicher Reinigung aus. Bei 12 bis 18 Euro pro Wohneinheit und Monat liegt ein solches Haus bei rund 150 Euro im Monat, hier gerundet auf 1.800 Euro im Jahr. Die genaue Preisherleitung nach Rhythmus und Hausgröße steht im Ratgeber zu den Kosten der Treppenhausreinigung.

Beliebt und streitanfällig ist die Verteilung nach Stockwerken, weil die Dachgeschosspartei mehr Treppe nutzt als die Erdgeschosspartei. Rechtlich möglich ist das, es braucht aber einen ausdrücklichen Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Ohne diesen Beschluss bleibt es beim Miteigentumsanteil, auch wenn die Abrechnung seit Jahren anders aussieht.

Umlage auf die Mieter der Eigentümer

Die WEG verteilt die Kosten auf die Eigentümer. Ob ein vermietender Eigentümer seinen Anteil an den Mieter weitergeben kann, ist eine getrennte Frage und richtet sich nach dem Mietvertrag. Laufende Gebäudereinigung ist nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, wenn die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Innerhalb des Mietverhältnisses gilt ohne abweichende Vereinbarung der Schlüssel nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB), nicht der Miteigentumsanteil aus der WEG-Abrechnung.

Daraus entsteht der häufigste Fehler in der Praxis: Die Hausgeldabrechnung wird unverändert an den Mieter weitergereicht. Sie enthält aber auch Positionen, die dort nichts zu suchen haben, etwa die Zuführung zur Erhaltungsrücklage oder die Verwaltervergütung. Welche Reinigungspositionen tatsächlich umlagefähig sind und wo die Grenze zur Instandsetzung verläuft, behandelt der Beitrag zu umlagefähigen Reinigungskosten. Das alles ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.

Wenn der Beschluss angefochten wird

Ein gefasster Beschluss gilt, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer ihn angreifen will, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Beide Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung, nicht ab dem Zugang des Protokolls.

Typische Angriffspunkte sind nicht die Reinigung selbst, sondern die Form: ein Gegenstand, der in der Einladung fehlte, eine zu kurze Einladungsfrist, ein Beschluss ohne jede Kostenangabe oder eine Vergabe auf Grundlage eines einzigen Angebots. Wer vor der Versammlung sauber vorbereitet, nimmt diesen Einwänden die Grundlage.

Häufig gestellte Fragen

Fazit: Der Beschluss entscheidet, nicht das Angebot

In der WEG scheitert die Treppenhausreinigung selten am Preis und fast immer an der Form. Setzen Sie den Punkt mit Angeboten auf die Tagesordnung, formulieren Sie einen Beschlusstext mit Anbieter, Leistung, Preis und Laufzeit, und halten Sie den Verteilungsschlüssel ausdrücklich fest. Dann sind 8 bis 18 Euro pro Wohneinheit und Monat eine Sache von zwanzig Minuten Versammlung statt von drei Jahren Diskussion.