Die Unterhaltsreinigung hält einen sauberen Zustand in festem Rhythmus, die Grundreinigung stellt ihn in größeren Abständen wieder her. Unterhaltsreinigung läuft als Vertrag und kostet im Büro bei wöchentlicher Reinigung 0,80 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat netto. Die Grundreinigung wird ein- bis zweimal im Jahr einzeln beauftragt und kostet marktüblich 3 bis 6 Euro pro Quadratmeter je Termin. Wer nur eine der beiden Leistungen vergibt, merkt das nach einigen Monaten an grauen Böden und Kalk in den Fugen. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie wann brauchen und wie Sie beides im Vertrag sauber trennen.
Was ist der Unterschied in einem Satz?
Die Unterhaltsreinigung entfernt den Schmutz, der seit dem letzten Einsatz dazugekommen ist. Die Grundreinigung entfernt den Schmutz, den die laufende Reinigung nicht erreicht: festsitzende Beläge, alte Pflegefilme, Ablagerungen in Ecken, an Sockelleisten und in Fugen.
Eine gute Unterhaltsreinigung verlängert die Abstände zwischen zwei Grundreinigungen, überflüssig macht sie sie nicht.
Was gehört zu welcher Leistung?
Die Grenze verläuft nicht zwischen gründlich und oberflächlich, sondern zwischen wiederkehrend und aufwendig. Die folgende Übersicht zeigt die typische Aufteilung. Verbindlich ist immer das, was im Leistungsverzeichnis Ihres Vertrags steht.
| Merkmal | Unterhaltsreinigung | Grundreinigung |
|---|---|---|
| Ziel | Zustand halten | Zustand wiederherstellen |
| Böden | Saugen, kehren, feucht wischen | Maschinell schrubben, bei Bedarf entschichten und neu einpflegen |
| Sanitär | Reinigen, Verbrauchsmaterial auffüllen | Kalk und Urinstein entfernen, Fugen intensiv reinigen |
| Flächen | Tische, Griffe, Schalter in erreichbarer Höhe | Heizkörper, Leuchten, Türzargen, Oberschränke, Sockelleisten |
| Turnus | Täglich bis wöchentlich | Ein- bis zweimal pro Jahr |
| Vertragsform | Laufender Vertrag mit Monatspauschale | Einzelauftrag oder eigene Position mit festem Termin |
| Arbeitszeit | Während oder außerhalb der Nutzung möglich | Meist außerhalb der Nutzung, Flächen müssen trocknen |
Dazwischen liegen die sogenannten Turnusleistungen: Arbeiten, die zur Unterhaltsreinigung gehören, aber nicht bei jedem Einsatz anfallen, etwa Innenfenster im Quartal oder Heizkörper im Monat. Sie verwischen die Grenze im Alltag und sollten deshalb mit eigenem Rhythmus im Vertrag stehen.
Turnus und Vertragsform: laufend oder einmalig
Die Unterhaltsreinigung ist der klassische Dauervertrag. Frequenz, Raumgruppen und Leistungen stehen im Leistungsverzeichnis, bezahlt wird eine feste Monatspauschale. Übliche Laufzeiten liegen bei zwölf Monaten mit Verlängerung, die Kündigungsfrist ist Teil des Preises, auch wenn sie nicht in Euro dasteht.
Die Grundreinigung ist dagegen ein Projekt mit Termin. Der Betrieb besichtigt Belag und Verschmutzung und bietet diesen einen Einsatz an, denn der Aufwand hängt davon ab, was sich seit der letzten Grundreinigung angesammelt hat. Ein Linoleumboden, der zwei Jahre nur gewischt wurde, braucht mehr Arbeit als einer, der jährlich behandelt wird.
Beides an denselben Betrieb zu vergeben ist sinnvoll, weil er die Problemzonen kennt. Die Grundreinigung muss dann aber als eigene Position mit Preis und Termin im Vertrag stehen, nicht als Nebensatz.
Wie unterscheiden sich die Preise?
Die beiden Leistungen werden in unterschiedlichen Einheiten abgerechnet, und das macht den Vergleich schwer. Unterhaltsreinigung kostet pro Quadratmeter und Monat, Grundreinigung pro Quadratmeter und Termin. Ein Rechenbeispiel für ein Büro mit 300 Quadratmetern offener Fläche, bei der die Preisspanne für Standardbüros von 0,80 bis 1,30 Euro gilt, macht beide vergleichbar:
- Unterhaltsreinigung wöchentlich: 300 × 0,80 bis 1,30 Euro = 240 bis 390 Euro im Monat.
- Aufs Jahr gerechnet: 240 bis 390 Euro × 12 = 2.880 bis 4.680 Euro.
- Eine Grundreinigung im Jahr: 300 × 3 bis 6 Euro = 900 bis 1.800 Euro je Termin.
- Grundreinigung auf den Monat verteilt: 900 bis 1.800 Euro ÷ 12 = 75 bis 150 Euro.
Die Grundreinigung macht in diesem Beispiel also rund ein Viertel des gesamten Jahresbudgets aus (900 von 3.780 Euro am unteren, 1.800 von 6.480 Euro am oberen Ende). Wird arbeitstäglich gereinigt, steigt der Monatspreis auf 2,20 bis 4,00 Euro pro Quadratmeter, und der Anteil der Grundreinigung sinkt entsprechend. Wie die Monatspreise nach Objektart zustande kommen, zeigt der Ratgeber zu den Kosten der Gebäudereinigung pro Quadratmeter.
Der Quadratmeter ist bei der Grundreinigung teurer, weil pro Stunde nur ein Bruchteil der Fläche geschafft wird: Jeder Abschnitt wird eingeweicht, geschrubbt, abgesaugt, gespült und bei Bedarf neu eingepflegt. Mit Entschichtung und neuer Beschichtung elastischer Böden kann der Preis auch über 6 Euro liegen. Die Untergrenze ergibt sich aus dem Lohn: Der Branchenmindestlohn in der Gebäudereinigung beträgt 2026 in Lohngruppe 1 15,00 Euro und in Lohngruppe 6 18,40 Euro pro Stunde, veröffentlicht vom Zoll zu den Mindestarbeitsbedingungen. Ein tragfähiger Stundensatz einer Reinigungsfirma beginnt daher bei etwa 23 bis 25 Euro.
Wann brauchen Sie welche Reinigung?
Die Unterhaltsreinigung brauchen Sie immer, sobald ein Objekt regelmäßig genutzt wird. Die eigentliche Frage ist, wann zusätzlich eine Grundreinigung fällig ist. Diese Anzeichen sprechen dafür:
- Böden bleiben nach dem Wischen grau oder zeigen Laufstraßen, die nicht mehr verschwinden.
- Pflegefilme sind fleckig oder klebrig, weil sich über Monate Schicht auf Schicht gelegt hat.
- Fugen im Sanitärbereich sind dunkel und Kalkränder an Armaturen bleiben stehen.
- Ecken und Sockelleisten zeigen einen Schmutzrand, den der Wischmopp nicht erreicht.
- Ein Nutzerwechsel steht an, etwa ein Mieterwechsel oder die Übernahme neuer Flächen.
- Ein neuer Reinigungsvertrag beginnt. Dann lohnt ein sauberer Startpunkt, an dem sich die Qualität später messen lässt.
Ein Büro mit fester Belegschaft kommt meist mit einer Grundreinigung im Jahr aus. Praxen, Kitas und Verkaufsflächen brauchen oft zwei, gelegt in Betriebsferien oder die Zeit zwischen den Jahren.
Der häufige Fehler: beides in einer Monatspauschale
Oft steht „inklusive jährlicher Grundreinigung“ unter einer Monatspauschale, die sich kaum von Angeboten ohne diese Leistung unterscheidet. Das klingt großzügig und ist fast immer ein Problem.
Rechnen Sie nach: Im Beispiel oben entspricht die Grundreinigung 75 bis 150 Euro pro Monat. Liegt das Angebot mit „inklusive“ nicht um ungefähr diesen Betrag über einem vergleichbaren Angebot ohne, ist die Grundreinigung nicht eingepreist. Dann gibt es zwei Möglichkeiten: Sie wird gar nicht oder nur als gründlicheres Wischen erbracht, oder die Unterhaltsreinigung wird dafür knapper kalkuliert.
Der zweite Nachteil der Mischpauschale zeigt sich bei der Kündigung. Endet ein Vertrag nach elf Monaten, haben Sie die Grundreinigung anteilig bezahlt, aber womöglich nie bekommen. Eine getrennte Position mit festem Termin schließt das aus.
Wie Sie beide Leistungen richtig beauftragen
Für die laufende Reinigung hat sich eine klare Reihenfolge bewährt: Flächen nach Raumgruppen erfassen, Frequenz je Raumgruppe festlegen, Turnusleistungen mit Rhythmus benennen und die Qualitätskontrolle vereinbaren. Welche Leistungen zu einer laufenden Unterhaltsreinigung gehören und worauf Sie beim Angebot achten sollten, zeigt die Leistungsseite.
Bei der Grundreinigung gehören diese Punkte ins Angebot:
- Welche Flächen, mit Quadratmetern und Bodenbelag je Raum.
- Welche Arbeitsschritte, also nur Intensivreinigung oder auch Entschichtung und neue Einpflege.
- Wann und wie lange, inklusive Trocknungszeit, bevor die Flächen wieder genutzt werden.
- Wer Möbel räumt, denn das kann den Zeitaufwand erheblich verändern.
- Was bei Schäden gilt, etwa wenn ein Belag das Mittel nicht verträgt.
Die erste Grundreinigung legen Sie am besten an den Start eines neuen Vertrags und halten das Ergebnis mit Fotos fest. Dieser Zustand ist dann der Maßstab, den die Unterhaltsreinigung halten muss.
Häufig gestellte Fragen
Ist eine Grundreinigung in der Unterhaltsreinigung enthalten?
Was kostet eine Grundreinigung im Vergleich zur Unterhaltsreinigung?
Wie oft braucht ein Büro eine Grundreinigung?
Kann die Unterhaltsreinigung die Grundreinigung ersetzen, wenn sie öfter kommt?
Ist eine Grundreinigung dasselbe wie eine Bauschlussreinigung?
Fazit: Zwei Leistungen, zwei Positionen
Unterhaltsreinigung und Grundreinigung sind keine Alternativen, sondern ergänzen sich. Die eine hält den Zustand für 0,80 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter im Monat, die andere stellt ihn ein- bis zweimal im Jahr für 3 bis 6 Euro pro Quadratmeter wieder her. Der teuerste Fehler ist nicht die falsche Wahl, sondern die Vermischung: Eine Grundreinigung, die ohne eigenen Preis und Termin in der Monatspauschale steckt, wird selten so erbracht, wie Sie sie erwarten. Trennen Sie beides im Vertrag, und Sie wissen jederzeit, wofür Sie bezahlen.
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