Eine Reinigungskraft schafft in möblierten Büroräumen rund 150 bis 250 Quadratmeter pro Stunde, in Sanitärbereichen nur 50 bis 100. Diese Kennzahl heißt Flächenleistung, und sie steht hinter jedem Quadratmeterpreis, den Sie je in einem Reinigungsangebot gelesen haben. Wer sie kennt, kann jedes Angebot in wenigen Minuten auf Plausibilität prüfen, ohne ein einziges Vergleichsangebot einzuholen. Dieser Ratgeber erklärt, wie aus Quadratmetern pro Stunde ein Monatspreis wird, nennt Richtwerte nach Raumart und zeigt an einem Beispiel über 600 Quadratmeter Bürofläche, wo die Grenze zwischen knapp kalkuliert und rechnerisch unmöglich verläuft.
Was bedeutet Flächenleistung?
Flächenleistung ist die Zahl der Quadratmeter, die eine Reinigungskraft innerhalb einer Stunde vollständig bearbeitet, einschließlich aller Arbeitsschritte, die in dieser Raumart vereinbart sind. In einem Büro sind das Böden wischen, Papierkörbe leeren, freie Tischflächen abwischen und Griffe reinigen. In einem Sanitärraum kommen Waschbecken, WC, Spiegel, Armaturen und das Auffüllen von Verbrauchsmaterial dazu, und genau deshalb liegt die Leistung dort um ein Vielfaches niedriger.
Der entscheidende Punkt: Sie kaufen keine Fläche, Sie kaufen Zeit. Ein Betrieb kalkuliert die benötigten Stunden, multipliziert sie mit seinem Stundenverrechnungssatz und teilt das Ergebnis durch die Fläche. Was am Ende als 1,10 Euro pro Quadratmeter und Monat im Angebot steht, ist das Resultat dieser Kette und nicht ihr Ausgangspunkt.
Richtwerte nach Raumart
Die folgenden Werte sind Erfahrungswerte aus der Unterhaltsreinigung, keine Norm und keine amtliche Vorgabe. Sie dienen der Plausibilitätsprüfung, nicht der Abrechnung. Jeder Betrieb kalkuliert mit eigenen Werten, die er aus seinen Objekten ableitet.
| Raumart | Flächenleistung je Stunde | Warum |
|---|---|---|
| Halle, maschinell mit Aufsitzmaschine | 2.000 bis 4.000 m² | Freie Fahrt, große Arbeitsbreite |
| Flur und Verkehrsfläche | 300 bis 500 m² | Wenig Mobiliar, gerade Wege |
| Offener Büroraum, wenig möbliert | 200 bis 300 m² | Zusammenhängende Fläche |
| Klassen- oder Gruppenraum | 150 bis 250 m² | Stühle hochstellen, Tische abwischen |
| Einzelbüros mit Schreibtischen | 120 bis 200 m² | Jede Tür und jede Ecke kostet Zeit |
| Treppenhaus mit Geländer | 80 bis 150 m² | Stufen, Handlauf, kein Maschineneinsatz |
| Sanitärbereich | 50 bis 100 m² | Viele Einzelobjekte, Verbrauchsmaterial |
Auffällig ist die Spannweite zwischen der ersten und der letzten Zeile. Zwischen einer maschinell gereinigten Halle und einem Sanitärraum liegt der Faktor 40. Genau deshalb sagt ein Quadratmeterpreis ohne Angabe der Flächenaufteilung fast nichts aus, wie auch der Ratgeber zu den Kosten der Gebäudereinigung pro Quadratmeter zeigt.
Vom Quadratmeter pro Stunde zum Angebotspreis
Der Weg vom Richtwert zum Monatspreis besteht aus vier Schritten, und jeder davon ist nachrechenbar:
- Fläche je Raumart erfassen. Nicht die Mietfläche, sondern die tatsächlich zu reinigende Fläche, getrennt nach Büro, Verkehrsfläche und Sanitär.
- Durch die Flächenleistung teilen. Das ergibt die reine Reinigungszeit je Einsatz, getrennt für jede Raumart.
- Rüstzeit und Wegezeiten addieren. Wagen bestücken, Umkleiden, Schlüssel holen, Material auffüllen. Je nach Objektgröße sind das 10 bis 20 Minuten pro Einsatz.
- Mit dem Stundenverrechnungssatz multiplizieren und auf den Monat hochrechnen. Bei wöchentlicher Reinigung sind das 4,33 Einsätze im Monat, nicht 4.
Der Stundenverrechnungssatz hat eine harte Untergrenze. Der Branchenmindestlohn in der Gebäudereinigung liegt in Lohngruppe 1 bei 15,00 Euro und in Lohngruppe 6 bei 18,40 Euro, veröffentlicht vom Zoll zu den Mindestarbeitsbedingungen. Mit dem gesetzlichen Mindestlohn von 13,90 Euro ist das nicht zu verwechseln, er gilt hier nicht. Rechnet man Sozialabgaben, bezahlten Urlaub, Material, Maschinen und Objektleitung hinzu, beginnt ein tragfähiger Verrechnungssatz bei etwa 23 bis 25 Euro. Warum dieser Lohn verbindlich ist und nicht Verhandlungssache, erklärt das Stichwort Tarifvertrag Gebäudereinigung.
Rechenbeispiel: 600 Quadratmeter Bürofläche
Ein Büro mit 600 Quadratmetern, wöchentlich gereinigt, aufgeteilt in 400 Quadratmeter Einzelbüros, 140 Quadratmeter Flur und 60 Quadratmeter Sanitär und Teeküche.
| Raumart | Fläche | Flächenleistung | Zeit je Einsatz |
|---|---|---|---|
| Einzelbüros | 400 m² | 150 m² je Stunde | 2,67 Stunden |
| Flur | 140 m² | 400 m² je Stunde | 0,35 Stunden |
| Sanitär und Teeküche | 60 m² | 70 m² je Stunde | 0,86 Stunden |
| Rüstzeit | 0,25 Stunden | ||
| Summe | 600 m² | 4,1 Stunden |
Bei 25 Euro Verrechnungssatz kostet ein Einsatz damit 102,50 Euro. Hochgerechnet auf 4,33 Einsätze im Monat ergibt das rund 444 Euro, also etwa 0,74 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Diese Zahl liegt knapp unter der Marktspanne von 0,80 bis 1,30 Euro, die für Standardbüros mit wöchentlicher Reinigung üblich ist, und genau so gehört sie gelesen: Die Rechnung ergibt die Kostenuntergrenze, nicht den Angebotspreis. Auf die reine Reinigungszeit kommen Qualitätskontrolle, Springer für Urlaub und Krankheit, Verwaltung und die Marge des Betriebs. Ein Angebot am unteren Rand der Marktspanne ist damit plausibel. Eines deutlich darunter ist es nicht.
Was die Flächenleistung nach unten zieht
Nicht jede Fläche verhält sich wie der Richtwert. Diese Faktoren senken die erreichbare Leistung spürbar, und jeder davon gehört vor der Angebotsabgabe auf den Tisch:
- Gliederung. Zwanzig Einzelbüros mit je 20 Quadratmetern brauchen deutlich mehr Zeit als 400 Quadratmeter offene Fläche. Jede Tür ist ein eigener Arbeitsgang.
- Möblierung. Freistehende Schreibtische, Rollcontainer und Besprechungsstühle müssen umfahren oder verschoben werden.
- Bodenbelag. Textile Böden werden gesaugt und gehen schneller als feucht gewischter Hartboden. Strukturierte Fliesen und Naturstein brauchen mehr Durchgänge.
- Hindernisse und Zutritt. Aufzug, verschlossene Räume, Sicherheitsbereiche, Publikumsverkehr während der Reinigung.
- Leistungstiefe. Sichtreinigung und Vollreinigung sind nicht dasselbe. Wer Tische, Griffe und Fensterbänke jedes Mal mitnimmt, arbeitet langsamer als jemand, der nur Böden und Papierkörbe macht.
Warum zu hohe Werte ein Warnsignal sind
Die Flächenleistung ist der beste Lügendetektor in der Angebotsprüfung, weil sie sich nicht schönrechnen lässt. Zeit ist Zeit.
Nehmen Sie das Beispiel von oben und legen Sie ein Angebot über 300 Euro im Monat daneben. 300 Euro geteilt durch 4,33 Einsätze ergibt 69 Euro je Einsatz. Geteilt durch 25 Euro Verrechnungssatz bleiben 2,8 Stunden. Für 600 Quadratmeter einschließlich Sanitär entspricht das rund 215 Quadratmetern pro Stunde über alle Flächen hinweg, Sanitär inbegriffen. Das ist mit den Richtwerten nicht darstellbar.
Ein solches Angebot ist nicht günstig kalkuliert, sondern auf eine von drei Arten finanziert: zu knappe Zeit pro Einsatz, Subunternehmerketten oder Löhne unterhalb des allgemeinverbindlichen Mindestlohns. In allen drei Fällen sinkt die Qualität innerhalb weniger Monate. Weitere Anzeichen sammelt der Ratgeber zu den Warnsignalen unseriöser Reinigungsfirmen, die Lohnseite beleuchtet der Gehaltsüberblick 2026.
So prüfen Sie ein vorliegendes Angebot
Verlangen Sie im Angebot drei Angaben, dann können Sie jede Zahl selbst nachvollziehen: die zugrunde gelegte Reinigungsfläche getrennt nach Raumarten, die Zahl der Einsätze pro Monat und die kalkulierten Einsatzstunden. Betriebe, die sauber kalkulieren, liefern das ohne Diskussion, weil es ihre eigene Kalkulationsgrundlage ist.
Fehlt eine der drei Angaben, fehlt die Vergleichbarkeit, und der scheinbar günstigere Anbieter ist womöglich nur derjenige mit der optimistischeren Flächenleistung. Wer eine Unterhaltsreinigung vergibt, gibt diese drei Zahlen deshalb schon in der Anfrage als Pflichtangaben vor.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele Quadratmeter schafft eine Reinigungskraft pro Stunde?
Sind die Richtwerte irgendwo verbindlich festgelegt?
Warum rechnet man mit 4,33 Einsätzen im Monat?
Wie erkenne ich, dass ein Angebot zu wenig Zeit kalkuliert?
Lohnt es sich, eine höhere Flächenleistung zu verlangen?
Fazit: Zeit ist der Preis, die Fläche nur die Einheit
Flächenleistung erklärt, warum zwei Angebote für dasselbe Objekt um das Doppelte auseinanderliegen können, ohne dass eines unseriös sein muss. Mit 150 bis 250 Quadratmetern pro Stunde im Büro und 50 bis 100 im Sanitärbereich lässt sich jeder Monatspreis auf kalkulierte Stunden zurückrechnen. Liegt das Ergebnis deutlich über den Richtwerten, ist die Frage nicht, ob der Anbieter günstig ist, sondern wo die fehlende Zeit eingespart wird.
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